Wie kann eine Eigentümergemeinschaft aufgelöst werden?
Schwester und Bruder haben einen ideellen Anteil an Haus und Grundstück. Der zugeteilte Anteil darf einem Miteigentümer weder entzogen noch beeinträchtigt werden. Nach § 745 kann jeder über seinen Anteil wie über Alleineigentum verfügen.
Jeder kann seinen Anteil nutzen wie er will, ihn beleihen oder verkaufen. Über das Eigentum insgesamt können Miteigentümer nur gemeinsam verfügen. Wenn einer das Haus grün streichen will und der andere gelb dann bleibt es weiß. Bestehende Regeln können nur gemeinschaftlich geändert werden.
Einzelinteressen müssen dem Interesse aller Eigentümer gerecht werden.
Eine wesentliche Veränderung des Objektes kann nicht verlangt werden.
Konflikt
Die Schwester wollte ihren Anteil zu Geld machen und alles verkaufen.
Der Bruder sollte aus dem Haus ausziehen und sich eine Mietwohnung suchen. Der Bruder wollte nicht ausziehen. Für seine selbstgebaute Wohnung musste er keine Miete zahlen. Ihm gefiel es in seiner Wohnung und in seiner Umgebung.
Alles kann nur gemeinschaftlich verkauft werden.
Auflösung einer Eigentümergemeinschaft
Eine Eigentümergemeinschaft kann aufgehoben werden wenn es einen wichtigen Grund gibt. Ein Grund kann die Behinderung von Rechten der Miteigentümer sein. Das Gericht muss prüfen ob es übergeordnete Rechte gibt. Der Bruder hatte das Recht in seiner selbst gebauten und selbst bezahlten Wohnung zu wohnen. Wenn ein Gericht die Eigentümergemeinschaft aufhebt folgt eine Teilungsversteigerung.
Man muss begründen warum die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist.
Anmerkungen
Einer gemeinschaftlichen Nutzung stand nichts im Wege. Die Schwester nutzte ihren Anteil nicht mehr. Verständlich das sie ihn los werden wollte. Sie hatte das Recht ihren Anteil zu verkaufen. Aber wer kauft einen ideellen Anteil? Sie hatte nicht das Recht den Anteil ihres Bruders mit zu verkaufen.
Ein Gericht kann nicht jede Gemeinschaft auflösen.
Teilungsversteigerung
Ein Versteigerungsverfahren verursacht erhebliche Kosten.
Der Erlös wird nur ausgezahlt wenn die Miteigentümer übereinstimmen. Uneinigkeit über die Anteile hat einen kostspieligen Prozessweg zur Folge.
Eine Teilungsversteigerung löst die Eigentümergemeinschaft nicht auf.
Eine Versteigerung bringt weniger als ein Verkauf.
Lösung
a) Die Schwester verkauft ihren ideellen Anteil.
b) Ein Gericht entscheidet das alles verkauft wird, oder das alles so bleibt wie es ist.
c) Haus abreißen, Doppelhaus bauen, damit eine reale Hälfte verkauft werden kann.
d) Der Bruder kauft seiner Schwester ihren Anteil ab.
c) Haus abreißen, Doppelhaus bauen, damit eine reale Hälfte verkauft werden kann.
d) Der Bruder kauft seiner Schwester ihren Anteil ab.
Anmerkungen
Die Schwester drohte dem Bruder die Auflösung der Eigentümergemeinschaft gerichtlich durchzusetzen. Der Bruder wollte sich aus seiner Wohnung nicht vertreiben lassen. Er kaufte den Anteil seiner Schwester den er nicht haben wollte. Mit mehr Haus und Garten konnte er nichts anfangen.
Ihm war wichtig weiter in seiner Wohnung und seiner Umgebung bleiben zu können. Er dachte, dann lege ich mein Geld eben in eine Immobilie an und kann über Veränderungen allein entscheiden.
Wenn der Bruder kein Geld gehabt hätte, hätte ein Gericht den Konflikt lösen müssen.
Die Schwester bekam 20% weniger als sie haben wollte, aber mehr als eine Versteigerung gebracht hätte.
Wie bei einem Kompromiss üblich waren weder Bruder noch Schwester richtig zufrieden, aber der Familienfriede konnte wieder hergestellt werden.
Eine Eigentümergemeinschaft ist mit Konflikten verbunden.